Dom w słońcu? Polacy masowo kupują nieruchomości w Hiszpanii

Polacy kupują masowo nieruchomości w Hiszpanii – co warto wiedzieć?

W ostatnich latach Polacy wykazali rosnące zainteresowanie zakupem nieruchomości w Hiszpanii – kraju, który dzięki sprzyjającemu klimatowi i rozwiniętej infrastrukturze coraz częściej staje się zarówno ucieczką od polskiej zimy, jak i atrakcyjną inwestycją kapitałową. Jak wskazują najnowsze dane, w 2024 roku nasi rodacy dokonali rekordowej liczby transakcji w tym kraju, a ten trend utrzymuje się również w 2025 roku. Przyjrzyjmy się bliżej liczbom, motywacjom, regionom, regulacjom prawnym i praktycznym wskazówkom dla potencjalnych kupujących.

Rekordowa liczba transakcji — jak to wygląda w liczbach?

Według danych rejestru Registradores de España, w 2024 roku Polacy zakupili ponad 4,2 tys. nieruchomości (domów i mieszkań), notując wzrost o 36 proc. względem roku poprzedniego (Rzeczpospolita, Bryła, Podróże Onet). To wynik na tyle imponujący, że Polska zajęła czwarte miejsce wśród obcokrajowców kupujących nieruchomości w Hiszpanii, przegrywając tylko z Wielką Brytanią, Niemcami i Marokiem (Business Insider Polska, Podróże Onet, Bankier.pl).

W pierwszym kwartale 2025 roku Polacy kupili blisko 1 000 domów i apartamentów — to o niemal 25 % więcej niż w analogicznym okresie roku poprzedniego (Bankier.pl, Bryła, Parkiet). W drugim kwartale 2025 roku nabyli kolejne 1085 nieruchomości, co dało Polsce 9. miejsce wśród zagranicznych inwestorów z udziałem na poziomie 4,5 % (Business Insider Polska, GAZETA dziennik Polonii w Kanadzie). Łącznie w pierwszej połowie 2025 roku kupiono 2083 nieruchomości (Business Insider Polska, GAZETA dziennik Polonii w Kanadzie).

Od początku 2021 roku polscy inwestorzy nabyli już prawie 12 500 domów i mieszkań w Hiszpanii (Filary Biznesu, Bankier.pl).

Co „napędza” ten boom?

Eksperci i deweloperzy wymieniają kilka kluczowych czynników:

Bezpieczeństwo geopolityczne: Po wybuchu wojny w Ukrainie Polacy zaczęli postrzegać Hiszpanię jako stabilny, bezpieczny azyl, oddalony od konfliktu (Business Insider Polska, www.money.pl, Filary Biznesu, Nieruchomości Dziennik).
Korzystne warunki klimatyczne i społeczna infrastruktura: Łagodny klimat, dostęp do usług, relaksacyjny styl życia — to wszystko przemawia na korzyść inwestycji (Business Insider Polska, www.money.pl).
Dywersyfikacja majątku: Wielu Polaków traktuje zakup nieruchomości za granicą jako sposób na ochronę kapitału i inwestycję w trwałą wartość (Nieruchomości Dziennik, realtytools.pl, Domiporta.pl).
Boom na pracę zdalną i styl życia: Pandemia ułatwiła pracę z dowolnego miejsca, co sprzyja przeprowadzkom i zakładaniu drugiego domu w ciepłych rejonach (Filary Biznesu).
Modny kierunek i atrakcyjna oferta: Hiszpania, a szczególnie regiony takie jak Costa del Sol, stały się modne i dostępne cenowo dla wielu Polaków, często z opcją wynajmu (Domiporta.pl, realtytools.pl, Podróże Onet, Nieruchomości Dziennik).

Najchętniej wybierane regiony

Polscy nabywcy kierują się przede wszystkim dobrą lokalizacją i dostępnością:

Andaluzja / Costa del Sol (Malaga, Marbella, Estepona, Benahavis): Region cieszy się największą popularnością dzięki ekskluzywnym ofertom — aż 30 % najbardziej luksusowych nieruchomości w Hiszpanii znajduje się tam. 60 % transakcji dotyczy drugich domów, 30 % stałego zamieszkania (Business Insider Polska, GAZETA dziennik Polonii w Kanadzie). Wzrost cen w tym regionie w I kwartale 2025 roku wyniósł 14,3 % (GAZETA dziennik Polonii w Kanadzie).
Costa Blanca (Alicante, Torrevieja, Benidorm, Orihuela): Polacy stanowią ponad 35 % kupujących nowe nieruchomości w tym regionie, a ich obecność wzrosła o 100 % (Cudnahiszpania).
Katalonia, Walencja, inne rejony: Regiony te również cieszą się zainteresowaniem, często w kontekście tłumienia niedoboru mieszkań w Hiszpanii (www.money.pl).

Ceny i dostępność

W Hiszpanii jako całości ceny nieruchomości wzrosły średnio o 8 % w 2024 roku (www.money.pl, Bankier.pl).
W II kwartale 2025 roku ceny przekroczyły historyczne maksima — aż o 21,4 % wyżej niż w 2007 roku; kwartalny wzrost wyniósł 3,6 %, a roczny — 14,8 % (Business Insider Polska).
W regionie Malagi podaż nieco spadła (-3 %), podczas gdy w Barcelonie i Madrycie spadek był dużo wyższy (odpowiednio –21 % i –25 %) (GAZETA dziennik Polonii w Kanadzie, Business Insider Polska).
Dane Conseil General del Notariado wskazują wzrost cen o 6,7 % i spadek sprzedaży o 2 % (w Andaluzji o 6,5 %) w okresie kwiecień–maj 2025 r. (GAZETA dziennik Polonii w Kanadzie).

Nowe regulacje i ich wpływ

Podatki i rezydencja

Hiszpania wdrożyła nowe regulacje, w tym 100-procentowy podatek na zakup nieruchomości przez osoby spoza UE, co dotyczy głównie obywateli Wielkiej Brytanii i USA — Polacy, jako obywatele UE, nie są objęci tą daniną (Podróże Onet, Bankier.pl).
Program „złotych wiz” (Golden Visa), umożliwiający uzyskanie prawa pobytu w zamian za inwestycję m.in. w nieruchomości, został zniesiony z początkiem kwietnia 2025 r. (Bankier.pl).
Dla osób przebywających ponad pół roku w Hiszpanii możliwe jest uzyskanie statusu rezydenta podatkowego, co wymaga uwagi — hiszpańskie stawki PIT mogą sięgać nawet 50 %, przy skali zaczynającej się od 19 % po przekroczeniu progów dochodowych (Domiporta.pl).

Wynajem turystyczny

Wprowadzono obowiązek uzyskania licencji na wynajem krótkoterminowy — m.in. wymagana klimatyzacja i gaśnice — co wpływa na opłacalność tego typu inwestycji (Business Insider Polska).

Protesty i polityka mieszkaniowa

W odpowiedzi na kryzys mieszkaniowy hiszpański rząd uruchomił pakiet środków, obejmujący:

Budowę mieszkań komunalnych.
Podwyżki podatków od wynajmu turystycznego.
Ograniczenia dla zakupów przez cudzoziemców (jak wyżej wspomniany podatek) (Business Insider Polska, Podróże Onet, Bankier.pl).

W wielu miastach, takich jak Madryt i Barcelona, odbyły się protesty przeciwko braku dostępnych mieszkań i rosnącym cenom (Podróże Onet, Bankier.pl). Prognozuje się dalszy wzrost cen o około 5 % w kolejnych miesiącach (Podróże Onet, Bankier.pl).

Rekomendacje dla kupujących nieruchomości

Kupujący powinni:

Skorzystać z pomocy lokalnych ekspertów — prawnika i pośrednika: hiszpański system prawny bywa zawiły, wymaga znajomości lokalnych regulacji, a transakcje nierzadko są dokonywane w języku hiszpańskim (Bryła, Nieruchomości Dziennik).
Ustalić cele zakupu — czy to inwestycja (np. wynajem turystyczny), drugi dom, czy stałe zamieszkanie. Różne cele wymagają innego podejścia od strony finansowej i prawnej (Business Insider Polska, Podróże Onet, realtytools.pl).
Przeanalizować rynek — regiony takie jak Costa del Sol, Costa Blanca oferują różne poziomy cen i popytu, a podaż się różni — Barcelona i Madryt odnotowują większy spadek ofert niż Malaga (GAZETA dziennik Polonii w Kanadzie, Business Insider Polska).
Zrozumieć nowe przepisy i podatki — zwłaszcza jeśli planowane jest wynajmowanie nieruchomości turystom lub pozostanie w Hiszpanii na dłużej niż pół roku (Domiporta.pl, Business Insider Polska, Bankier.pl).
Sprawdzić agencję i ofertę — wielu przypadków wskazuje, że „okazje” mogą być pułapką — zaleca się sprawdzenie wiarygodności dewelopera i oferty (www.money.pl, Bryła).

Kim są typowi kupujący?

To w dużej mierze właściciele firm i osoby z różnorodnych zawodów, często w wieku 30–70 lat. Często inwestują z własnych środków (około 65 % transakcji), reszta kupowana jest przy wsparciu kredytu hipotecznego w Hiszpanii (Nieruchomości Dziennik).

Ich preferencje obejmują nowe, przestronne nieruchomości zbliżone stylem do hiszpańskich standardów (klimatyzacja, wykończenie, gotowe do wprowadzenia) oraz luksusowe lokale z widokiem na morze — budżety od około 250 tys. euro do nawet 3 mln euro (Podróże Onet, Nieruchomości Dziennik).

Czy trend będzie trwał?

Analizując dane od 2021 roku, widzimy stały wzrost: rocznie coraz więcej zakupów, trend jest stabilny i prawdopodobnie będzie kontynuowany, choć dynamika inwestycji może się zmieniać w reakcji na ceny, regulacje czy globalną sytuację gospodarczą (Filary Biznesu, realtytools.pl, Nieruchomości Dziennik).

Wzrost zainteresowania Polaków hiszpańskimi nieruchomościami to złożone zjawisko — łączy w sobie aspekty ekonomii, bezpieczeństwa, stylu życia i inwestycji. Rok 2024 był rekordowy (ponad 4200 transakcji), a pierwsze półrocze 2025 roku sugeruje kontynuację boomu (2083 transakcji).

Główne kierunki to Costa del Sol i Costa Blanca, przy rosnących cenach i ograniczonej podaży — co czyni zakup bardziej wymagającym, ale nie mniej atrakcyjnym. Nowe przepisy podatkowe i dot. wynajmu turystycznego wprowadzają dodatkowe wyzwania, ale Polacy jako obywatele UE są w lepszej sytuacji fiskalnej niż nabywcy spoza Unii.

Kluczem do sukcesu jest solidne przygotowanie: profesjonalne doradztwo, jasne cele, świadomość regulacji i realiów lokalnego rynku.